Una tasación inmobiliaria es la valoración económica de un inmueble que se realiza con fines comerciales, hipotecarios o judiciales. Así, por ejemplo, puede contratarse cuando se está interesado en vender una vivienda o local, cuando es necesario garantizar un préstamo hipotecario o avalar operaciones financieras frente a un banco, o cuando es necesaria para la repartición de bienes ante casos de herencias, divorcios, etc. 

Por lo general, el precio medio de una tasación para un inmueble es de 380 €. Este valor va a depender de la naturaleza de la construcción, su extensión y emplazamiento, la formación y la capacidad del o de la profesional o la reputación de la empresa. Teniendo en cuenta estos factores, el precio puede oscilar entre 190 y 500 €, pudiendo alcanzar los 6000 € para un edificio completo de varios pisos. 

Tasación hipotecaria

La finalidad de la tasación determina el enfoque y la normativa de aplicación. Para conseguir un préstamo hipotecario es usual utilizar una propiedad como seguro del retorno del mismo. En España, para que este proceso tenga validez, debe ser realizado por una sociedad o agencia de tasación homologada por el Banco de España. Su actuación debe enmarcarse en lo estipulado por la Orden ECO 805/2003 de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, que regula la actividad de las empresas tasadoras.

Las agencias tasadoras deben ser independientes de la entidad financiera y se conforman por profesionales técnicos tasadores con titulación en arquitectura, arquitectura técnica, ingeniería industrial o ingeniería agrónoma, siendo esta última especialmente aplicable a tasaciones de fincas o propiedades rústicas.

Normativa

La mencionada Orden ECO 805/2003 determina las comprobaciones y aspectos que se deben tener en cuenta, los diferentes métodos de valoración y las pautas a la hora de elaborar los informes. Además, conviene tener en cuenta la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, de regulación del mercado hipotecario y los reales decretos que la desarrollan. 

En base a esta normativa, un particular tiene derecho a presentar al banco una tasación realizada por una entidad diferente a la designada por el banco, siempre y cuando esté homologada según lo anteriormente dispuesto y no esté caducada.

¿Cómo se define el valor de una tasación?

Para establecer de forma justificada el valor de un bien inmueble se han de seguir los criterios y la metodología estipulados por la normativa.Hay diferentes métodos de tasación que pueden ser empleados, según el caso. 

• Tasación por comparación.  Esta es la fórmula más común. El inmueble viene comparado con otros de similares características cuyo valor sea conocido. 
• Método residual. Se tiene en cuenta cuando el anterior es irrealizable, útil en la valoración de terrenos edificables o de inmuebles a rehabilitar.
• Tasación por capitalización de rentas. Se utiliza cuando el inmueble puede, de forma objetiva, producir rentas. Viene usado generalmente en grandes negocios.
• Método del coste. Es realmente un apoyo para el resto de métodos. Tiene en cuenta el coste de reemplazar el inmueble por otro de iguales características pero realizado con los avances actuales.

En un documento de tasación pueden identificarse algunos valores concretos. El valor de mercado es el precio que puede alcanzar un inmueble cuando está libre de cargas financieras. El valor de reposición o valor material, por su parte, se define por el coste que llevaría volver a construir el mismo inmueble, sumando el valor del suelo en que se emplaza.

De otro lado, el valor del seguro indica la cantidad de la indemnización que puede obtener un propietario o propietaria en caso de siniestro. Finalmente, los valores fiscal y catastral vienen relacionados con el pago de impuestos.

¿Cómo se hace una tasación?

Para realizar una tasación se deben tener en cuenta diferentes variables. En primer lugar se procede a verificar el activo. Este se mide y se comprueba su estado integral teniendo en cuenta antigüedad, orientación, luminosidad y calidad de sus acabados. Además, se valorará el nivel de eficiencia energética, si dispone o no de garaje, trastero o ascensor.

Los factores externos también son tenidos en cuenta. Así, se valora el barrio y sus instalaciones, como colegios, hospitales y transportes situados en las inmediaciones. 

Al exterior y al interior se toman fotografías, se levantan croquis y, con la suma de la información recogida, se calcula finalmente la tasación. Al mismo tiempo, en este proceso se verifica el interés de compra por parte de terceros. Una vez terminado, el tasador remite su informe a la sociedad de tasación pertinente.

Aceptada la tasación por los propietarios, ésta se firma electrónicamente y se disponen de una o varias copias para el o la cliente y las entidades implicadas en el proceso.

Caducidad de las tasas

Las tasaciones no son vitalicias, cambian conforme lo hace el mercado. Por ello, tienen generalmente una vigencia de seis meses. 

Simuladores en línea

Según estipula la normativa, la visita al inmueble por los y las profesionales homologados es imprescindible para una valoración oficial. No obstante, numerosos sitios web ofrecen la posibilidad de hacer una comparación orientativa por zona y características de forma rápida y económica. Esta orientación podría ser de utilidad de cara a fijar posibles precios de venta, pero no resultaría útil para otro tipo de situaciones.