Cuánto cuesta un servicio de administración de fincas en Zaask 50€ - 190€ /mes

Precios basados en la media nacional
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¿Cuánto cobra un administrador de fincas?

El valor mensual de la administración de fincas suele resultar de la suma de una tarifa mínima y de un valor fijo por inmueble. Para una comunidad de aproximadamente 15 inmuebles, el precio es, en promedio, 95 €/mes, pero esta cifra puede variar por lo general entre los 50 €/mes y los 190 €/mes, según la cantidad de unidades que compongan la comunidad, las horas mensuales dedicadas a la tarea y los servicios que se incluyan.

Habrá casos en los que los y las profesionales definan valores específicos por tarea a sumar cuando estas sean requeridas, como la presencia en reuniones de la comunidad durante horarios no habituales u horas extras, la gestión de certificaciones o de otras actividades no incluidas en el valor mensual.

La administración de fincas es una tarea que puede estar a cargo de profesionales con distintas formaciones y que implica la gestión, organización y resolución de conflictos relacionados con los bienes inmuebles de una persona o de una comunidad de propietarios. No se trata de una actividad con precios regulados estatalmente, por lo que es importante informarse a acerca de qué factores pueden producir variaciones en el coste de este servicio, y esto es lo que analizaremos a continuación.

 

Administradores de fincas precios

Servicios de administración de fincas Precios
Presupuesto por inmueble o componente 1 €/componente - 5 €/componente
Precio medio por hora de administrador de fincas 20 €/h - 40 €/h
Tarifa mínima de administrador de fincas 30 €/mes - 90 €/mes
Redacción de cartas certificadas A partir de 30 €
Preparación y asistencia a juntas extraordinarias Hasta 200 €/mes
Juntas generales extraordinarias (sábados, domingos y festivos) Recargo del 20%
Preparación y asistencia a juntas de propietarios (sábados, domingos y festivos) A partir de 150 €
Emisión de recibos extraordinarios 38 €/h o 1,5 €/recibo
Certificación de deuda comunitaria 35 € - 50 €
Cobro de recibos 3 €/recibo - 5 €/recibo
Suplidos En función de lo pactado

 

Factores que influyen en el presupuesto de administración de fincas

1. Cantidad de componentes de la comunidad de vecinos

La cantidad de viviendas, apartamentos, locales o incluso garajes que componen una comunidad es de gran importancia para calcular el coste final de la administración de fincas. Como es de esperar, cuantas más unidades mayores serán los costes administrativos, aunque hay casos en los que los costes por inmueble se reducen cuanto más sean.

El precio por inmueble puede oscilar entre 1 € y 6 €, que habrá que sumar a un mínimo establecido con base en el volumen de trabajo esperado. Lo más habitual es que sea entre 4 a 6 € por vivienda, y, si hubiera garaje, entre 2 y 3 € por plaza de aparcamiento. Si el servicio es online, los precios pueden partir de 3 € por vivienda y 1 € por plaza de garaje.

También es importante considerar el tipo y la cantidad de componentes que tiene una comunidad de propietarios. Los siguientes son considerados componentes:

  • puertas, portales o verjas,
  • hall de entrada,
  • pasillos,
  • escaleras,
  • ascensores,
  • jardines o patios comunes,
  • senderos, bancos o mobiliario exterior de cualquier tipo,
  • depósitos,
  • plazas de garaje,
  • piscinas,
  • instalaciones de servicios de usos comunes,
  • recintos para usos múltiples de uso común.

2. Horas mensuales

Un buen indicador del coste total de los servicios es la cantidad de horas mensuales de trabajo implicadas. Algunas comunidades pueden ser pequeñas o tener pocas unidades, por ejemplo, pero al mismo tiempo pueden suponer mucho trabajo, como ocurre a veces con edificios antiguos que necesitan reformas constantes, inspecciones y trabajos de mantenimiento, los cuales se gestionan por medio de la administración de fincas.

Ahora bien, la cantidad de horas de trabajo requeridas para la administración de fincas también variará enormemente según los servicios que existan en una comunidad. El precio por hora oscila generalmente entre 20 y 40 €.

3. Tarifa mínima

La tarifa mínima de un administrador de fincas, por lo general, cubre servicios ordinarios o de rutina que son habituales en la mayoría de las comunidades de propietarios. Estos incluyen, habitualmente:

  • pagar gastos e impuestos;
  • contratar personal de limpieza, si fuera necesario;
  • contratar personal profesional para realizar el mantenimiento de los componentes de la comunidad, lo cual probablemente incluya pequeñas reparaciones;
  • poner orden y saldar disputas entre un vecino y otro, o entre un vecino y el resto de la comunidad;
  • aclarar dudas y ofrecer recomendaciones a la comunidad de vecinos;
  • cobrar la renta correspondiente y realizar un informe con los gastos mensuales o trimestrales;
  • realizar trámites de diversa índole en relación con la comunidad de propietarios: la obtención de cédulas de habitabilidad, la gestión del traspaso de locales comerciales, etc.

4. Honorarios especiales

Además, el administrador de fincas suele cobrar honorarios especiales si tiene que realizar tareas extra para la comunidad, que pueden cotizarse por hora o por tarea. Estas pueden incluir:

  • la programación de reuniones extraordinarias para saldar disputas entre propietarios;
  • la contratación de profesionales o empresas para realizar reparaciones de gran envergadura;
  • la gestión de obras o refacciones en la comunidad;
  • la realización de trámites esporádicos en el ayuntamiento o en sitios estatales;
  • la conformación de un consejo general en la comunidad.

5. Modalidad del servicio

Lo que cobra un administrador está directamente relacionado con el servicio de administración de fincas que provee. En líneas generales, podemos diferenciar un servicio básico de uno premium, así como una modalidad online.

El presupuesto de un servicio básico va a incluir los servicios de mantenimiento habituales incluidos en la tarifa mínima. Si contratas paquetes de este tipo tienes que tener en cuenta que el administrador de fincas puede cobrar aparte algunos de los ítems mencionados en el punto anterior, como trámites esporádicos o juntas extraordinarias.

Si contratas un paquete premium es probable que los honorarios del administrador de fincas incluyan algunos trabajos especiales o esporádicos. Por lo general, el administrador indica a la comunidad de propietarios el conjunto de tareas extra que contempla este servicio anualmente, cada dos años o cada tres años, según el caso.

Por último, lo que cobra un administrador puede variar si sus tareas son solamente online o si debe desplazarse a las fincas para administrarlas. Actualmente hay personas que trabajan en Madrid, por ejemplo, y que administran viviendas y comunidades de diferentes partes de España.

Los servicios online son convenientes porque suelen implicar tarifas más bajas, por lo que pueden resultar útiles para muchas comunidades de propietarios, pero en otros casos es necesario realizar trámites de manera presencial, hacer un seguimiento de refacciones o controlar el buen funcionamiento de la comunidad en general. Como es de esperar, en estos casos es más recomendable un servicio presencial.

6. Servicios a gestionar

Las propiedades que cuentan con servicios de limpieza, de mantenimiento de piscina, o que tienen un ascensor o un jardín, por citar algunos ejemplos, probablemente tengan costes administrativos más altos que un pequeño edificio que solo tenga una escalera compartida.

Si los edificios o las comunidades horizontales cuentan con muchos servicios, lo más probable es que sea necesario contratar diferentes profesionales para que se encarguen del mantenimiento y se tengan que realizar reparaciones si se produce algún daño. Este tipo de tareas implicarán más horas de trabajo para la administración de fincas y, por lo tanto, puede que aumente el coste mensual.

Las pequeñas reformas para solucionar problemas puntuales o para hacer trabajos de manteamiento, como arreglar el filtro de la piscina, renovar la pintura del edificio o cambiar bombillas de luz, por ejemplo, suelen estar contempladas dentro de las tareas habituales que debe realizar la administración de fincas. Ahora bien, si es necesario hacer una reforma extraordinaria o una obra de gran envergadura, es probable que los costes de administración aumenten durante este periodo, aunque esto varía según el caso.  

7. Asistencia a juntas

Una de las funciones básicas del administrador de fincas es convocar las juntas. Es habitual que existan juntas ordinarias o de rutina, en las que el presidente de la administración informa acerca de las tareas realizadas y por realizar.

La comunidad de vecinos muchas veces quiere saber sencillamente para qué se están utilizando los euros destinados a la administración. No obstante, las juntas también son útiles para sondear la opinión de los vecinos en cuanto al trabajo del administrador, averiguar qué tareas estiman más urgentes o atender a alguna necesidad en particular.

Ahora bien, algunos administradores de fincas cobran aparte las juntas extraordinarias, generalmente relacionadas con alguna reforma u obra de gran envergadura o con cambios que impliquen modificaciones en la administración, por ejemplo, una variación en la legislación vigente en relación con las comunidades de vecinos, un cambio en la modalidad de pago, entre otras.

Lo más habitual es que, si cuentas con un servicio premium, el administrador se encargue de gestionar las juntas sin un coste adicional. No obstante, puede que esto no ocurra con los servicios más básicos.

En cualquier caso, conviene que preguntes si las juntas están incluidas en los honorarios del administrador antes de contratarlo o, si ya lo hiciste, antes de solicitar una junta extraordinaria. De este modo vuestra comunidad no tendrá sorpresas si la administración desea cobrar la junta por separado. Ten en cuenta también que las juntas realizadas en horario nocturno o en sábados, domingos y festivos serán más caras.

8. Servicios cobrados fuera de la cuota

Entre los servicios que no suele incluir la cuota fija se encuentran tareas más específicas, como la solicitud de una subvención estatal por rehabilitación de edificios.

Este servicio suele ser costoso, dado que requiere de mucho tiempo de trabajo y conocimiento específico del área. En algunos casos, no es el administrador quien lo realiza, sino que este se encarga de gestionar la contratación de empresas de construcción, estudios de arquitectura, gestorías o profesionales independientes que se dedican a ello.

Otro servicio que se puede cobrar por separado es la gestión de un certificado de pago al día. Se trata de un certificado que indica que un inmueble determinado no tiene deudas hasta la fecha, y puede requerirse para la compra o venta de viviendas.

Muchas veces el administrador puede servir de puente para gestionar este certificado, pero usualmente se solicita para una propiedad única, por lo tanto, el beneficiario es un vecino en particular y no la comunidad o finca en su totalidad, lo cual significa que será este vecino quien deberá costearlo.

 

Funciones de un administrador de fincas

El administrador de una finca tiene como funciones algunas de las tareas mencionadas arriba y otras que enumeramos a continuación:

  • La convocatoria y la asistencia a juntas, ya sean ordinarias o extraordinarias.
  • El pago y la administración de los servicios, impuestos o seguros. Esto generalmente implica un seguimiento y control mensual, a partir del cual el administrador puede realizar informes mensuales, trimestrales o anuales, en todos los casos considerando la protección de datos, con el fin de mantener informada a la comunidad de vecinos.
  • El asesoramiento legal o logístico a la comunidad de vecinos.
  • La contratación del personal de limpieza y mantenimiento, lo cual puede incluir la contratación de servicios de cerrajería, carpintería, fontanería, entre muchos otros. En algunos casos el administrador puede elegir contratar directamente a una empresa externa, para no tener inconvenientes con la seguridad social y prevenir riesgos laborales.
  • El envío de cartas y correos certificados. Estos trámites pueden requerir la inclusión de sellos o certificaciones especiales, lo cual el administrador puede cobrar por separado. No obstante, este servicio adicional no suele costar más de uno o dos euros. En el caso de que el administrador cobre también la redacción de las cartas, los costes pueden aumentar hasta 30 €.

 

Preguntas frecuentes sobre administradores de fincas

¿Quién puede ser administrador de fincas?

El ejercicio del administrador de fincas no es privativo de una profesión en particular, sino que, según lo establecido en el Artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, podrá ejercer como administrador o como secretario-administrador:

  • "cualquier propietario de la comunidad de vecinos",
  • "personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones",
  • "corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico".

Lo más habitual es que el administrador de fincas sea uno de los propietarios cuando se trata de una comunidad de vecinos pequeña o cuyo manejo no implica una gran inversión de tiempo de gestión y logística. Pero, incluso en estos casos, puede ser conveniente contratar empresas o profesionales, ya que esto contribuye a preservar las buenas relaciones entre los propietarios de las comunidades de vecinos.

En cambio, si se trata de comunidades con mayor cantidad de inmuebles, muchos componentes o con complejidades de cualquier tipo, el administrador de fincas suele ser una persona externa.

¿Es obligatorio que el administrador de fincas esté colegiado?

La legislación actual no establece la obligatoriedad de que el administrador de fincas esté colegiado. No obstante, hay un punto importante a tener en cuenta en la ley 25/2009, que versa sobre los servicios profesionales: "Será requisito indispensable para el ejercicio de las profesiones hallarse incorporado al colegio profesional correspondiente cuando así lo establezca una ley estatal". Si bien por el momento no se ha emitido una ley que establezca que los administradores de fincas deben inscribirse en colegios profesionales, esto podría modificarse si se aprobara una ley estatal que lo impusiese.

Hasta la fecha, solo se ha emitido una sentencia por parte del Tribunal Supremo que establece como administrador de fincas a quienes tengan el título perteneciente a esta profesión y estén inscriptos en los colegios profesionales correspondientes.

¿Por qué se recomienda contratar administradores de fincas colegiados?

A pesar de que no sea obligatorio, la inscripción en colegios profesionales puede representar enormes beneficios, tanto para la comunidad como para el profesional administrador de fincas.

El primero de ellos es que un administrador colegiado cuanta con un seguro de responsabilidad civil que brinda cobertura ante posibles daños por parte de la comunidad durante su ejercicio como administrador de fincas.

Además, el administrador de fincas colegiado cuenta con los beneficios propios de su colegio profesional, que van desde la adquisición de programas de gestión o de elaboración de presupuestos hasta el asesoramiento en cuestiones fiscales o urbanísticas. En algunos casos, los colegios también pueden ofrecer jornadas de capacitación o cursos de formación que implican una mejora en la calidad de los servicios de los administradores de fincas.

Por el otro lado, los colegios profesionales normalmente poseen comisiones disciplinarias o tribunales de ética que aseguran que sus miembros trabajen de acuerdo a los requerimientos de la ley estatal y de las regulaciones de los mismos colegios. Esto brinda seguridad y protección a la comunidad de vecinos, dado que indica que los administradores de fincas colegiados van a realizar sus actividades de forma acorde a los parámetros legales y éticos vigentes.

 

Recomendaciones para contratar administradores de fincas

Si estás pensando en contratar un servicio de administración de fincas, puedes consultar diferentes empresas o profesionales para poder comparar presupuestos y servicios incluidos. Lo recomendable es que la persona que escojas esté inscripta en el Colegio de Administradores de Fincas, aunque las valoraciones y comentarios de clientes y clientas anteriores te pueden dar una idea acertada de su eficacia y profesionalidad.

Una vez que hayas encontrado a la agencia o a la persona indicada, lo mejor es que tú o tu comunidad establezcáis con claridad los servicios que esperáis de la administración y la periodicidad con la que deben realizarse. Es recomendable poner todo esto por escrito, de modo que exista un documento para futuras consultas y así se eviten malentendidos.

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