Una división horizontal supone crear propiedades independientes dentro de un mismo edificio, por pisos. Esta forma de división se contrapone a la vertical, que suele darse en viviendas unifamiliares. La legislación aplicable es la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, y sus respectivas modificaciones, que regulan todo lo relativo a las comunidades de propietarios y que, por tanto, afectan en lo referente a propiedad individual y las áreas comunes.  También habrá que cumplir con lo dispuesto en la Ley del Suelo, aprobada por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio y otras normas de nivel estatal, autonómico y local. 

Realizar una división horizontal tiene un precio medio de 3800 €. No obstante, este valor puede variar entre 350 y 11 500 €, dependiendo de factores como la envergadura del proyecto arquitectónico de división, las tasas y honorarios aplicables, entre otras variables. Aunque algunos de estos gastos son fijos y vienen regulados por la normativa, en otros, como en los trabajos de arquitectura, existe libertad de aplicación. A estos valores sería preciso sumar, además, el coste de realización de las obras. 

Requisitos 

Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas resume que para poder realizar los trámites es necesario disponer del consentimiento de todos los afectados, una autorización administrativa y contar con la aprobación de las 3/5 partes del total de los propietarios de la comunidad, entre otras cuestiones. 

Aunque un inmueble pueda dividirse con posterioridad, en viviendas de nueva construcción suele ser el promotor del edificio quien realiza los trámites de inscripción del título constitutivo en el Registro, con el objetivo de poder hacer las ventas de forma individualizada.  

En cualquiera de los casos, las viviendas resultantes de la división deben cumplir con lo dispuesto en las leyes mencionadas, así como en Ley de Ordenación de Edificación y el Código Técnico de la Edificación.

Será indispensable contar con un o una profesional de la arquitectura o la ingeniería, ya sea de nivel superior o técnico, así como con un notario o notaria, que formalicen los documentos de cara a su gestión administrativa. 

Licencia municipal

La autorización administrativa necesaria para proceder a la división de un inmueble viene otorgada por el consistorio, para lo cual es necesario realizar una solicitud acompañada de documentación técnica perteneciente al proyecto de las obras a realizar.  Su tramitación implica el pago de unas tasas recogidas en las ordenanzas. 

La complejidad del procedimiento y la normativa reguladora aplicable hacen que sea recomendable efectuar un estudio de viabilidad como fase previa. 

Título constitutivo de la propiedad horizontal

Este documento, también denominado escritura de división horizontal, describe el edificio en general y cada una de sus partes constituyentes, sus espacios e instalaciones comunes, la cuota de participación que corresponde a cada piso o espacio individualizado y puede incorporar los estatutos de la comunidad de propietarios.

Formalización y registro 

Las escrituras de división horizontal son otorgadas por una notaría. El coste de este documento viene sujeto al arancel notarial, regulado en el Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, que dependerá del valor de la división, el número de páginas y copias, y timbre. 

La inscripción de las escrituras en el Registro de la Propiedad conlleva también unos gastos que han sido regulados en el Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre. Concretamente, se trata de los gastos por asiento de presentación y de inscripción, que variará según el valor de las fincas a inscribir.

De otro lado, conviene tener en cuenta que esta actuación está sujeta al impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados que establece cada comunidad autónoma, constituyendo la base imponible el valor de la construcción y del terreno, así como la declaración de obra nueva, si fuese el caso, y las tasas aplicadas por la corporación local. 

La revisión de la nota simple de una vivienda o local es suficiente para comprobar si existe una vinculación a una división horizontal. 

Actualizaciones en el catastro

Para comunicar la situación en el catastro habrá que rellenar el modelo 903N y entregarlo junto a la documentación que sea requerida, como planos y documentos acreditativos de titularidad.