Cuánto cuesta un servicio de reforma de sótanos en Zaask 4500€ - 34000€

Precios basados en la media nacional

El coste medio de una reforma de sótanos es de 12 000 €, aunque el precio puede variar entre los 4500 € y los 34 000 €. Los factores que principalmente inciden en el presupuesto son el área total del sótano y el tipo de tareas a realizar, que determinarán la necesidad de un proyecto arquitectónico y la obtención de ciertos permisos de construcción. 

Uno de los aspectos más importantes es el estado de las instalaciones, pues su inexistencia o acondicionamiento va a suponer un buen porcentaje del presupuesto. Además, conviene atender a la necesidad de posibles tareas de impermeabilización y aislamiento, así como a la calidad de los materiales a emplear.

Ventajas

Una casa con sótano multiplica su potencial y valor, por lo que siempre debe ser considerado como una gran ventaja. Las utilidades de este espacio pueden ser muy variadas, dependiendo del caso, por lo que conviene estudiar sus posibilidades reales, lo cual viene determinado por la propia estructura y, en función de ello, a qué uso queremos destinar este espacio.  

Cuando la estructura permite cierta flexibilidad, la reforma puede derivar en un anexo importante de la casa, llegando incluso a constituirse como un núcleo propio e individualizado. De otro lado, cuando las posibilidades de actuación son menores, su reforma puede significar la configuración de un espacio de almacenaje o esparcimiento. 

Estudio previo 

Antes de pensar en un uso definitivo, según lo anteriormente comentado, va a ser necesario revisar la estructura para ver a qué condicionantes hemos de hacer frente. De una parte, habrá que ver si la altura es suficiente y si es posible aumentarla excavando. De otro lado, si existen condiciones para una buena ventilación, iluminación, y si se requiere de instalaciones de calefacción o saneamiento. Los sótanos suelen ser espacios más fríos y húmedos que el resto de la casa, por lo que habrá que actuar en consecuencia. 

La contratación de personal técnico será imprescindible para determinar todos los aspectos mencionados y prever posibles problemáticas. 

Permisos

Antes de comenzar a ejecutar una reforma de sótanos, es necesario informarse de los permisos necesarios para las tareas que se vayan a acometer. Dependiendo de la entidad de las actuaciones, el permiso a expedir por el ayuntamiento puede ser de obra menor o mayor. Además, existen una serie de tasas y permisos adicionales, en el caso de que se requiera la gestión de escombros o la ocupación parcial de la vía para la colocación de estructuras y otros elementos relacionados. 

El ayuntamiento estudiará el proyecto para comprobar su alcance y el respeto a las normativas vigentes, y realizará inspecciones con el fin de constatar su ejecución. Las inspecciones son aún más rigurosas si en la reforma de sótanos se desea instalar un baño o una cocina.

La mayoría de las empresas o profesionales de la arquitectura y la ingeniería que ofrecen el servicio integral de reforma de sótanos se ocupan de realizar el proyecto de obra, en caso de ser necesario, y obtener los permisos pertinentes. 

El coste del proyecto de reforma suele calcularse sobre el precio total de la obra, localizados generalmente entre un 7 y un 10 %. Las tasas administrativas a las que se debe hacer frente son el Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), cuyo importe es un porcentaje de entre el 2% y el 6%, sobre el valor total de la obra, y la Tasa por Prestación de Servicios Urbanísticos (TPSU) o Licencia Urbanística, que será más o menos alta según el tipo de obra y la superficie afectada. 

Finalidad

Dependiendo de las posibilidades estructurales y las carencias existentes a solventar en el espacio, según la finalidad que se busque, se llevarán a cabo obras de mayor o menor entidad. Por ejemplo, un sótano puede acondicionarse como salón o espacio de recreo, gimnasio, bodega, dormitorio, almacén… Pero también como vivienda independiente.

Magnitud de la reforma

Existen distintos modos de llevar a cabo una reforma de sótanos, según cuáles sean las necesidades y los objetivos. Las reformas más exhaustivas incluyen instalaciones de electricidad y fontanería, así como levantamiento de paredes o compartimentaciones del espacio, mientras las más sencillas se centrarán en realizar las terminaciones necesarias para embellecer el espacio, como por ejemplo preparar las paredes y colocar pavimentos. En cualquiera de los casos, los trabajos de impermeabilización y aislamiento son altamente recomendables. 

Impermeabilización

Dado que los sótanos suelen encontrarse por debajo del nivel de calle, la filtración de agua y los problemas de humedad pueden ser recurrentes. Este aspecto debe solucionarse en las fases iniciales de la reforma. Para ello, habrá que controlar el posible origen de las filtraciones, si es que existen, o anticiparse a ellas, y revisar el estado de los cimientos.

Dependiendo de la permeabilidad del sótano y sus cimientos, puede que sea necesario protegerlo a través de la instalación de dobles muros aislantes, morteros de cemento, corcho proyectado, electro-ósmosis activa, láminas drenantes de polietileno, inyecciones de resina líquida o bombas de sumidero.   

El coste medio de un servicio de impermeabilización es de 70 €/m2, aunque dicho valor, dependiendo del sistema utilizado y la amplitud, puede variar entre 15 y 160 €/m2. Por citar algunos ejemplos, insertar una lámina impermeable en el muro puede costar alrededor de 17 €/m2, mientras que las inyecciones químicas de silanos y siloxanos pueden tener un precio de partida de 90 €/m.

Aislamiento térmico

Algunos de los sistemas de impermeabilización pueden ayudar también al aislamiento térmico en sótanos. Estos, por lo general, son más fríos y requieren de materiales aislantes que ayuden a conservar una temperatura agradable. 

De entre las diferentes opciones, los materiales fibrosos, como la fibra de vidrio o la lana mineral, son los menos económicos. Los materiales aislantes como el poliuretano y el poliestireno expandido se encuentran entre los productos comercializados a un precio medio. Finalmente, los materiales granulados a partir de partículas aglomeradas, son algo más económicos. Así, dependiendo del material, el valor de un trabajos de aislamiento puede oscilar entre 10 y 80 €/m2.

La madera y el corcho son materiales usualmente utilizados en estos ambientes. También puede optarse por instalar un suelo radiante o moquetas. Esta última opción tiene un precio medio de 30 €/m2.

Ventilación

Contar con un buen sistema de ventilación es vital a la hora de utilizar esta parte de la vivienda. En los casos en que se quiera instalar una cocina o chimenea, habrá que atender a la normativa de seguridad en lo respectivo a la extracción de gases.

Así, las cocinas deben disponer, además de un sistema de ventilación simple, un sistema de ventilación mecánica propio para evacuar los vapores y olores que genera la cocción de los alimentos.

En los sótanos, los sistemas de ventilación forzada se utilizan cuando la ventilación natural no permite mantener el aire en las condiciones adecuadas. Su instalación cuesta, de media, unos 2.000 €.

Altura

Cuando la estructura lo permite y la altura es escasa, la solución para obtener una altura adecuada reside en excavar el suelo. Esta operación puede realizarse a partir de 60 €/m2. 

Cuando no se puede extraer la tierra, una forma de disimular la baja altura del espacio es acentuar la verticalidad por medio del mobiliario, con muebles bajos y anchos o altos pero estrechos. 

Si, por el contrario, el sótano cuenta con un techo demasiado alto, puede ser conveniente instalar un falso techo, cuyo precio medio se estima en 35 €/m2. Los falsos techos de yeso laminado o pladur son muy habituales, dada su fácil manipulación y ligereza. Los de madera pueden contribuir a generar un ambiente más cálido, aunque son menos económicos. 

Compartimentación del espacio

La reforma de sótanos más costosa suele ser aquella que se ejecuta en un espacio vacío. Si tu sótano solo tiene los pilares maestros y las paredes que delimitan el espacio con el exterior, es posible que necesites colocar paredes divisorias para crear diversas estancias, ya sean de madera, pladur o ladrillo.

El precio de un tabique ladrillo o yeso laminado puede costar entre 12 y 40 €/m2, dependiendo del tipo y grosor. Las paredes más caras son aquellas que incorporan materiales concretos con fines funcionales, como revestimientos ignífugos o aislamiento acústico. 

Puede ser interesante incluir bloques de vidrio para separar algunas zonas, o insertar algo de dinamismo de forma aislada en los muros y entre plantas. Su precio varía mucho según su forma y color, siendo posible encontrarlos desde 2 hasta 45 €/u. 

Iluminación 

El aprovechamiento de la luz solar va a ser fundamental, dado que en el sótano la luz es escasa.  Si hay ventanas, sería conveniente ver si se pueden agrandar o abrir nuevos huecos. Además, instalar sistemas de tragaluces puede ser una solución satisfactoria cuando no es posible abrir vanos. Otro aspecto a tener en cuenta es la instalación de espejos en zonas estratégicas, para intentar que la luz rebote hacia el interior. 

Las ventanas practicables de PVC son soluciones ideales para vanos pequeños, ya que ofrecen una gran durabilidad, gran capacidad aislante y un precio moderado. Su precio de instalación para ventanas de pequeño tamaño puede oscilar entre 100 y 200 €.

La instalación de luz artificial debe realizarse desde una óptica muy cuidada, permitiendo una distribución homogénea, combinada con puntos de luz. La iluminación LED constituye, en la actualidad, el sistema de iluminación más sostenible. 

Fontanería 

El coste de la instalación de fontanería dependerá de la cantidad de puntos de consumo que sean necesarios, especialmente si se instalan cocinas o baños. Si el sistema no cuenta con accesos en el sótano, será preciso el diseño de una instalación de fontanería para esta zona. Este servicio podrá encarecerse dependiendo de la complejidad de la instalación y fácilmente podría alcanzar los 1000 €. 

Decoración 

Si queremos que el sótano esté provisto de una estética especialmente atrayente, lo más conveniente será contar con un servicio de decoración de interiores. Este encargo puede contratarse por un precio muy variable que parte de un valor mínimo de 200 €. Un decorador o decoradora nos ayudará, por ejemplo, a escoger el revestimiento parietal más adecuado y su combinación con el resto de elementos, según los usos que se den al espacio. 

Posiblemente, uno de los materiales que más están siendo utilizados en las reformas actuales de sótanos es el microcemento, aplicado tanto a suelos como a paredes y otros elementos. Su mayor ventaja es la versatilidad y la sensación de amplitud que genera. El precio medio de aplicación de este material se estima en unos 45 €/m2. El microcemento puede combinarse bien con revestimientos de piedra, cuyo coste suele rondar los 65 €/m2, aunque puede variar dependiendo del tipo de piedra. También existen plaquetas decorativas de imitación de ladrillo visto o piedra por un precio que varía entre 20 y 70 €/m2. Su colocación es más rápida y sencilla, lo que permite abaratar costes, y el resultado es muy realista. 

Otro recurso interesante para estas estancias es la pintura artística. El diseño y pintura de un mural puede contratarse por un precio medio de 1500 €. 

Salón auxiliar

Un sótano puede ser el lugar ideal para instalar un salón, lo cual puede ser de mucha utilidad en climas calurosos, aunque también se puede proveer de chimenea para su uso durante el periodo invernal, según sus condiciones de ventilación. Pueden ser espacios muy bien aprovechados para reuniones sociales y combinar su uso como bodega o constituir un lugar apropiado para el esparcimiento de niños y adolescentes. 

Amueblar este espacio con uno o dos sofás, mesa de centro, mesa de comedor y proveer la estancia de estanterías y otros muebles auxiliares puede costar entre 1500 y 4000 €. 

Gimnasio

Aprovechar un sótano como gimnasio puede ser una solución muy útil. Se pueden insertar varias máquinas o dejar un espacio para realizar ejercicios como yoga y pilates, o instalar una sauna o baño turco, si el sistema de ventilación lo permite. 

Para un entrenamiento estándar, la instalación de un banco plegable con varias posiciones, un set de mancuernas, barra y discos y una bicicleta estática, puede tener un precio aproximado de 350 €. Conviene contar además con un protector de suelo, comercializado desde 20 €, que amortigua impactos y reduce ruidos. 

Sala multimedia

Convertir un amplio sótano en una sala de cine o acondicionarla para practicar con instrumentos puede ser un sueño para muchas personas. Para ello, será conveniente contar con una buena insonorización. 

Dormitorio

Instalar un dormitorio en un sótano sería recomendable cuando el resto de la vivienda cuenta con pocos espacios destinados a este fin. Amueblar un dormitorio con cama de matrimonio, tocador, armario y mesitas de noche suele tener un coste de partida de 1700 €. 

Espacio de almacenamiento

Convertir este espacio en zona de almacenaje es una opción económica, pues no se necesita recurrir a grandes instalaciones y permitirá liberar espacio en el resto de plantas. En este caso, más allá del componente estético, será necesario atajar posibles problemas de humedad y acondicionar el espacio con muebles o estantes adecuados a los bienes que se van a almacenar.  

Las estanterías metálicas galvanizadas, las cuales resultan muy cómodas y resistentes para almacenar objetos de todo tipo, pueden encontrarse a un precio que oscila entre 30 y 170 €, dependiendo del peso que puedan soportar. 

Apartamento independiente

Acondicionar un sótano como vivienda individual puede ser muy interesante si se dispone del suficiente espacio y sus características lo permiten, aunque la reforma será notablemente más cara, comparada con el resto de casos. Ello supone disponer de un espacio individualizado y dotado de baño y cocina, bien para visitas puntuales, o con el objetivo de alquilar o segregar el espacio. 

Comprar o alquilar una vivienda se ha convertido en un lujo, por lo que crear un apartamento con la idea de segregarlo de la construcción original puede ser una solución para la emancipación de los hijos o para obtener alguna retribución económica mediante un régimen de alquiler. No obstante, para realizar este procedimiento es necesario cumplir con la normativa vigente, concretamente la Ley del Suelo y la Ley de Propiedad Horizontal, junto a otra normativa a nivel regional y local, así como el Código Técnico de la Edificación, que incorpora los requerimientos mínimos necesarios para que una vivienda sea habitable.

Baños

Construir un cuarto de baño en un sótano es más complejo que hacerlo sobre construcciones elevadas, ya que se requiere de fontanería especial para asegurar que el drenaje esté conectado con la alcantarilla. Existe la posibilidad de que la alcantarilla no sea lo suficientemente profunda para permitir que el baño del sótano utilice la gravedad del mismo modo que los baños que están sobre la tierra.

Por ello, en la reforma de sótanos la instalación de un inodoro puede ser muy costosa, porque es probable que se necesite invertir en un artefacto que, en lugar de utilizar la gravedad, emplee una función de maceración que desintegra los desechos para evitar obstrucciones, o que incorpore una bomba de evacuación. El precio de este artefacto oscila entre 100 y 400 €. 

Seguridad

Los vanos que dan a los sótanos pueden ser muy accesibles para los intrusos. Una solución podría pasar por instalar rejas, las cuales pueden encontrarse desde 80 €. No obstante, ello puede actuar en detrimento de la luminosidad, por lo que se recomienda utilizar ventanas batientes con cerraduras interiores que permitan su bloqueo, cristales blindados o sistema de alarma.

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