Convertir un local en vivienda tiene un coste medio de aproximadamente 22 000 €. Este valor puede oscilar, generalmente, entre 10 000 y los 55 000 €, dependiendo de la extensión, la envergadura de las obras a acometer y el reconocimiento profesional o del estudio de arquitectura contratado. Estos precios incluirían los costes burocráticos requeridos por la normativa.

Varias pueden ser las razones por las que se quiera cambiar de uso un local, como puede ser la rentabilidad de un espacio sin éxito comercial o el aprovechamiento de las particularidades espaciales que puede ofrecer su transformación a vivienda. 

Normativa

El cambio de uso de un inmueble comercial para hacerlo habitable conlleva una serie de gestiones burocráticas y adaptaciones. Antes de proceder a la realización de obras, conviene hacer un estudio de viabilidad. 

Tipo de suelo y limitación por hectárea

En primer lugar, habrá que atender a la clasificación del suelo. Este debe estar clasificado como suelo urbano. En segundo lugar, es imprescindible atender a la limitación de viviendas por hectárea que viene fijada por cada ayuntamiento. Si el número de viviendas ya se hubiese alcanzado, no será imposible convertir el local.

Comunidad de propietarios

Los estatutos de la comunidad de vecinos, en caso de existir, determinarán la posibilidad de convertir o no el local a vivienda, ya que en algunos casos se prohíbe expresamente su conversión. En caso de no existir la prohibición, sería necesario pedir la conformidad de la comunidad. 

Requisitos de habitabilidad

El espacio deberá adaptarse al Código Técnico de la Edificación (CTE), el cual establece las condiciones técnicas necesarias para los inmuebles con uso residencial, regulando aspectos como salubridad, accesibilidad y seguridad. 

Cada comunidad autónoma determina unos requisitos mínimos para la obtención de la Cédula de Habitabilidad.  Este documento es necesario para dar de alta los servicios de agua, gas y luz, y certifica que el espacio es adecuado al uso que se le pretende dar, siguiendo con lo dispuesto en el CTE. Debe tramitarse antes de la ocupación y suele costar entre 50 y 200 €.

Licencia de obra mayor

Un cambio de uso supone una solicitud de licencia de obra mayor. Su tramitación viene realizada por arquitectos/as y aparejadores/as, quienes conocen la normativa y, por tanto, la tramitación requerida. La concesión de las obras implica el pago del Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), que puede variar entre el 2% y el 6% del valor total de la obra, dependiendo del municipio. De otro lado, también es necesario abonar la Tasa por Prestación de Servicios Urbanísticos (TPSU) o Tasa por Licencia Urbanística. Los importes concretos vienen reflejados en las ordenanzas del ayuntamiento en cuestión.

Elaboración del proyecto

Un proyecto arquitectónico para licencias de obra mayor puede costar entre 500 € y 5.000 €, dependiendo de la envergadura y las dificultades que pueda plantear cada caso. Ello implica preparar las solicitudes y la documentación requerida, como planos, presupuestos, etc. El coste de la reforma, por su parte, dependerá también de toda una serie de factores como el tamaño, el estado inicial del inmueble, las calidades de los materiales utilizados, servicios complementarios de diseño de interiores, etc. 

Otras tasas a tener en cuenta

Si fuese requerido colocar andamios o contenedores en la vía pública, será necesario abonar la Tasa por Utilización Privativa del Dominio Público Local. Una vez realizada la obra, podría ser necesario acometer modificaciones catastrales. 

Tendencias 

Los espacios comerciales suelen poseer una amplitud que resulta llamativa para innovar en decoración de interiores. Decoradores e interioristas a menudo crean diseños que aprovechan los detalles industriales. 

En ocasiones, los locales disponen de poco acceso a la luz natural. Durante la reforma es importante que se tome en consideración este hecho, con el fin de aprovechar mejor la entrada de luz natural.