Debido a que responde a cuestiones legales, técnicas y administrativas, una segregación de vivienda requiere de la contratación de un o una profesional de la arquitectura o la ingeniería, de nivel técnico o superior. 

El precio de segregar un inmueble dependerá de las características del espacio, de las tasas de licencias e impuestos según la zona y el valor fiscal del inmueble, de la envergadura del proyecto de segregación y las obras correspondientes. Tramitar la segregación de una vivienda tiene un coste medio de 3500 €. Este valor puede fluctuar entre los 250 € de una tramitación simple y los 11 500 € que podrían ser necesarios en un procedimiento que requiera de un proyecto de mayor envergadura o complejidad. A ello sería preciso añadir los gastos de obra, entre otros aspectos.  

¿Qué es una segregación?

La segregación de una vivienda, a diferencia de una división, radica en que de un inmueble ya registrado surja un espacio nuevo e independiente. El inmueble original sigue existiendo, aunque modificado. Ello implica inscribir, en el Registro de la Propiedad, la zona segregada y registrar los cambios acometidos en el inmueble de origen. 

Normativa

Para realizar una segregación es necesario tener en cuenta la normativa vigente a nivel estatal, autonómico y local. A nivel estatal pueden citarse la Ley del Suelo y la Ley de Propiedad Horizontal. Estas, junto con las normativas de urbanismo autonómicas y municipales, establecen los requerimientos mínimos a cumplir. La autorización administrativa necesaria para proceder a la segregación es concedida por el consistorio. Además, será necesario revisar los estatutos de la comunidad de propietarios.

Todas estas cuestiones hacen recomendable efectuar un estudio de viabilidad antes de encargar un proyecto de ejecución.

Comunidad de vecinos

La Ley de Propiedad Horizontal establece que, si en los estatutos de la comunidad no se recogiese esta posibilidad, para proceder a una segregación sería necesario el acuerdo de 3/5 partes de la misma. Se deben prever situaciones en que la obra afecte a espacios comunes, lo cual puede ser motivo de disputa. 

¿Cuándo solicitar una segregación?

Este procedimiento se puede realizar por diversos motivos. Entre particulares, es común en procesos de reparto de herencias y divorcios. También puede realizarse con motivo de la cesión a algún miembro de la familia, especialmente hijos e hijas, ante las dificultades actuales de compra de otros inmuebles. También es útil cuando se busca cierta rentabilidad, como en casos de venta y alquiler, lo cual es aplicable al mundo empresarial, especialmente con el reaprovechamiento de grandes infraestructuras por medio de la compartimentación. 

Licencia de obra mayor

Una segregación, como decíamos, requiere de un proyecto de ejecución realizado por profesionales habilitados. Este debe amoldarse al Código Técnico de la Edificación, que incorpora los requerimientos necesarios para una vivienda, y se compone de planos, alzados, presupuestos, memorias y otra documentación anexa que aborda el estado actual y las reformas a acometer.

El ayuntamiento en cuestión revisará todos los aspectos técnicos relacionados con la reforma antes de otorgar la correspondiente licencia. Su tramitación implica el pago de unas tasas recogidas en las ordenanzas de cada municipio. 

División horizontal y vertical

Cuando se trata de segregar edificios unifamiliares, la división se efectúa habitualmente en horizontal, por pisos, o en vertical, a partir de un corte transversal. 

Licencia de primera ocupación y cédula de habitabilidad

Revisada la reforma acometida por el personal técnico del ayuntamiento correspondiente, se emiten la licencia de primera ocupación y la cédula de habitabilidad. Estos documentos son necesarios para el alta de los suministros, entre otros aspectos. 

Actualización de datos

Tras obtener escrituras públicas independientes por medio de una notaría, será necesario inscribir y modificar los bienes en el Registro de la Propiedad.